一条工務店で建てた25.5坪の平屋｜総額3,106万円の内訳を公開

一条工務店の見積書を見ても、「この金額に何が含まれていて、何が含まれていないのか」がわかりにくいと感じませんか。他の方の見積もり総額と自分の見積もり総額を比べても、どこに差があるのかは正直よく分かりません。

我が家が一条工務店の平屋にかけた建物工事費は31,064,885円でした。グランスマートの平屋、延床25.5坪です。この記事では、その内訳を5つの区分すべて、見積書に書かれているとおりに公開します。シミュレーションではなく、実際の見積書に載っている金額です。

さらに、初回の見積もりから最終的に2,526,503円増えた過程も、区分ごとに何がいくら変わったかまでお伝えします。

自分の見積書のどこを見ればいいのか、建物工事費以外に何がかかるのか。そこまで分かる形で書きました。外構2,590,000円のように、建物工事費に入っていない費用も具体的な金額で書きました。予算の全体像を組み立てる材料として使ってください。

結論｜一条工務店の平屋25.5坪、建物工事費は31,064,885円でした

我が家が一条工務店の平屋にかけた建物工事費は31,064,885円（税込）でした。

税抜28,240,805円に、消費税2,824,080円を足した金額です。

先に断っておきたいことがあります。この31,064,885円は「建物工事費」であって、家づくりにかかった総額ではありません。

土地代、外構工事、登記や住宅ローンの諸費用は1円も含まれていません。ここを曖昧にしたまま「3,106万円で建った」と読まれてしまうと、実際とかけ離れます。含まれないものは後半でまとめて書きます。

我が家の条件はこうです。

金額はすべて2025年1月11日の見積書に書かれている数字です。仕様も価格も契約時期や地域で変わるので、そのまま当てはまるものではありません。

一条工務店の建物工事費は5つの区分に分かれています

見積書を開くと、建物工事費は5つの区分に分かれていました。

割合で見ると、建物本体だけで全体の約73%を占めます。この金額は、オプションをどれだけ削っても、変わりません。ここを最初に押さえておくと、見積書の見え方が変わります。

ただ、5つの区分を同じように「削れる費用」と考えることはできません。自分の判断で金額を調整しやすいものもあれば、ほとんど動かせないものもあります。

打ち合わせで悩む時間の大半を使ったのが、この④。ところが④は全体の約9%にすぎません。金額のインパクトで言えば①と③のほうが大きいのに、そちらは自分ではほとんど動かせません。

なお見積書は打ち合わせのたびに作り直されます。我が家の場合、最初にもらったのが2024年8月30日、最終版が2025年1月11日でした。この2枚の差を見ると、打ち合わせを重ねる中で何にいくら追加されたのかが分かります。こちらは記事の後半に載せています。

①建物本体工事 20,743,380円｜㎡単価は243,210円でした

建物本体は20,743,380円。全体の約73%を占める、いちばん大きな区分です。

見積書には計算式がそのまま載っていました。

施工面積 85.29㎡ × 243,210円/㎡ = 20,743,380円

面積に単価を掛けて建物本体価格が決まる、拍子抜けするほど単純な計算です。一条工務店の見積もりが「坪単価いくら」で語られやすいのは、面積によって大部分の金額が決まるからです。

ここで大事なのは、本体価格は間取りの工夫や設備の選択では変わらないという点。本体価格の増減は面積によって変わります。予算を削ろうとしてオプションばかり見ていると、実は一番大きな費用を見直せていないことになります。

本体価格を下げたいなら、坪数を落とすしかありません。

逆に言えば、1坪増やすと約80万円増えるということでもあります。「あと1坪増やしたい」と考えたときは、この単価を頭に置いておくと判断しやすくなります。

②建築申請・その他業務諸費用 399,600円

手続きにかかる費用です。金額は小さめでした。

我が家は長期優良住宅の手続きも含めているため、その費用がここに入っています。建築確認の申請だけなら、もう少し安かったはずです。

申請費用そのものは大きくありませんが、後からお金の面でメリットを感じています。長期優良住宅は住宅ローン控除の借入限度額が優遇されますし、我が家は省令準耐火構造の証明書も取得しています。この証明書があると火災保険料が下がりました。実際にいくら払ったかは火災保険をどう選んだかの記事に書いています。

つまり374,600円は、払って終わりの手数料というだけではなく、その後の固定費を下げることができるお金でした。ここを削るのはおすすめしません。

見落としやすい区分ですが、建てる以上は必ずかかるお金です。「本体価格＋オプション」だけで予算を組むと、この40万円弱が抜け落ちます。中間検査申請手数料25,000円のような数万円単位の項目まで含めて、見積書は最後まで目を通す必要があります。

③付帯・屋外給排水等 2,027,000円｜土地の条件で336,000円増えました

この区分は、家の中には残らない工事のお金です。土地に水道を引き込む、雨水を流す、工事のために足場を組む。そういった費用がまとまっています。

どれも家の中には残らないので、打ち合わせでも話題になりにくいところでした。

注目してほしいのは、太字にした2つです。残土処分費276,000円と特別運搬費60,000円は、初回の見積もりには載っていませんでした。

見積書には最初から「敷地状況・敷地までの道路状況により別途費用を申し受ける場合があります」と書かれていました。読んだときは形式的な注意書きだと思っていたのですが、そのまま現実になりました。

合併浄化槽589,400円も大きな金額です。下水道が来ていない地域では、自分の敷地に浄化槽を埋めて排水を処理します。5人槽で589,400円でした。土地を選ぶ段階で下水道の有無を確認しておけば、この60万円弱をあらかじめ予算に入れておけます。

屋外の給水・排水・雨水の3つを足すと708,600円になります。ここも敷地の形や、道路の水道管からの距離で変わるところです。同じ建物でも土地が違えば金額が変わる、というのがこの区分の特徴です。

④標準仕様外工事（オプション）2,585,825円

オプションは30項目で2,585,825円でした。全体の約9%です。

逆に、この2,585,825円に入っていないものもあります。外壁のハイドロテクトタイルはグランスマートの標準仕様なので、オプションには1円も計上されていません。1年後にどうなったかはハイドロテクトタイルの1年後の外壁にまとめました。

この記事では金額の構造だけにとどめます。何を選んで何をやめたかは、それぞれ別の記事に分けて書いてあるからです。

• 採用した30項目の価格と1年後の評価はおすすめオプションの記事
• 検討してやめたものと後悔はオプションの後悔をまとめた記事

ただ、2,585,825円という数字の出方は総額の話なので、ここで説明しておきます。

30項目を単純に足すと、3,157,825円になります。そこから572,000円がサービスとして差し引かれて、2,585,825円になりました。

差し引かれたのは次の2つです。

見積書には金額が書かれたうえで、無償として処理されていました。合計572,000円ぶんです。

もう1つ書いておくと、このオプション費用は打ち合わせの途中で倍以上に増えました。詳しくは後半の差額比較で説明します。

⑤太陽光＆蓄電池パッケージ 2,485,000円

太陽光13.475kWと蓄電池7.04kWhが、セットで2,485,000円でした。

見積書の項目名は「太陽光発電システム 発電容量13.475kW」ですが、中身は一条工務店オリジナルの「太陽光＆蓄電池パッケージ」です。太陽光と蓄電池が1つの金額にまとまっています。

売電の条件は15円/kWh・買取期間10年です。248万円を10年で回収できるかどうかは、実際にどれだけ発電して、どれだけ売れたかで決まります。そこは推測ではなく実測で判断したかったので、平屋の電気代を1年分公開した記事に月別の売電額と電気代をそのまま載せました。

なお、この回収の見方は、2025年度の売電単価15円が前提です。2026年度からは1〜4年目24円・5〜10年目8.3円の二段階に変わっています（2026年9月時点）。売電額が変わると、248万円を回収できる年数も変わってきます。太陽光＋蓄電池は元が取れるかを検証した記事もあわせてご覧ください。

初回見積もりから2,526,503円増えました

最初の見積もりは28,538,382円でした。最終的に31,064,885円になっています。

差額は2,526,503円、率にすると約8.9%の増加です。

約4ヶ月半でこれだけ増えました。増えた理由は3つに分けられます。

①が増えたのは、家が大きくなったからです

打ち合わせの中で、家が2.48㎡（約0.75坪）広くなりました。

本体価格は面積で決まるので、広くなればその分だけ上がります。増えた494,596円は、そのまま面積が増えたぶんでした。ここは自分たちで決めたことなので、納得している増え方です。

③が増えたのは、土地の条件です

先に書いた残土処分費276,000円＋特別運搬費60,000円＝336,000円が、そのまま差額と一致します。

自分たちで選んだものではありません。土地の条件で決まった費用なので、事前にどうにかできるものでもありませんでした。

④が増えたのは、自分たちでオプションを追加したからです

初回の見積もりに入っていたオプションは、わずか7項目でした。最終的には30項目になっています。残りの23項目は、打ち合わせの中で自分たちが追加したものです。

つまり146万円の増加は、一条工務店に何かされた結果ではありません。クロスを選び、勾配天井を決め、カウンターを御影石にした結果です。

なお、面積が変わると、選び直していないオプションの金額も動きます。さらぽか空調とベタ基礎は面積で金額が決まるので、家が大きくなった分だけ上がりました。照明も灯具を増やせばその分増えます。

建物工事費に含まれないもの｜外構は2,590,000円でした

ここが「3,106万円で家が建った」と誤解されないために、いちばん大事なセクションです。

建物工事費31,064,885円に含まれていないものを並べます。

• 外構工事（我が家は2,590,000円。金額は下に書きます）
• 土地代
• 登記・住宅ローン関連の費用
• 火災保険料

見積書に載っているのは建物の工事だけです。上のものは、それぞれ別に支払いが発生しました。火災保険料も建物工事費とは別で、我が家は東京海上日動で契約したあとソニー損保へ乗り換えています。乗り換えたときに戻ってきた返戻金162,230円まで含めた記録は一条工務店の火災保険をどう選んだかの記事にあります。

外構工事 2,590,000円

一条工務店の提携先の外構業者に依頼しました。建物とは別契約です。（2025年6月時点の見積もり）

金額の大きかった項目を具体的に挙げると、こうなります。

物置が34万円というのは、正直なところ見積書を見るまで想像していませんでした。本体だけでなく、基礎・ブロック・土間まで作るので、設置工事のほうにもお金がかかります。

金額より役に立つのは単価のほうだと思います。土間コンクリートは刷毛引き仕上げで5,800円/㎡、人工芝の施工費は1,700円/㎡でした。自分の敷地の面積を掛ければ、おおよその見当がつきます。

外構は建材の値動きが大きい分野です。見積書にも「燃料費・建材費の高騰により、有効期限内でも金額を訂正する場合がある」と書かれていました。

建物工事費に含まれないお金として、引っ越し費用もかかります。我が家は一条工務店の紹介で80,000円と提示されましたが、一括見積もりを取ったら同じ業者で28,600円になりました。経緯は一条工務店の引っ越し費用の記事にまとめています。

外構の内訳は、一条工務店の外構259万円の全内訳に書きました。土間コンクリート5,800円/㎡といった具体的な単価まで公開しています。

土地代は公開しません

地域差が大きすぎて他の方の参考にならないことと、金額から建築地が絞り込まれてしまうためです。

坪単価は122万円か81万円か

同じ家でも、計算のしかたで坪単価は41万円も変わります。

一般に「一条工務店の坪単価は◯万円」と語られるとき、多くは本体だけの数字です。総額で割った数字と比べると、当然ながら安く見えます。

どちらで計算しているのかを確認しないと、他社との比較になりません。

割る面積を施工面積にするか延床面積にするかでも結果は変わります。見積書に書かれている施工面積は85.29㎡（約25.8坪）です。この面積で割ると、総額ベースは約120万円/坪、本体のみは約80万円/坪になりました。延床25.5坪で割った122万円・81万円より、どちらも安く算出されます。

面積が大きいほど坪単価は小さくなるので、施工面積で計算したほうが見栄えはよくなります。他社と比べるときは、金額だけでなく割った面積も同じかどうかを確かめてください。

なお坪単価は、割る面積を施工面積にするか延床面積にするかでも変わります。平屋が2階建てより高くなる理由や、他社と比べるときの落とし穴も含めて、平屋25.5坪の坪単価を実額で公開した記事にまとめました。

他社の坪単価と並べた比較表は、一条工務店と住友林業を比較した記事にあります。我が家の122万円は建物工事費ベースなので、他社の推計値とは含まれている費用が異なります。

これから一条工務店で建てる方へ｜見積もりを見るときの5つの注意点

我が家の見積書を1年後に読み返して、先に知っておきたかったと思ったことを5つ挙げます。

1. 「総額」が何を指すか毎回確認する。建物工事費なのか、外構や諸費用まで込みなのかで数百万円変わります。ブログや口コミの金額を比べるときも、同じ土俵かどうかを見てください。

2. 土地の条件による追加は、土地が決まるまでわからない。我が家は336,000円でした。予備費を見ておくと安心です。

3. オプションは打ち合わせのたびに増える。我が家は初回7項目から30項目になり、146万円増えました。

4. 面積が変わると、選び直していないオプション費用も増減する。面積で金額が決まるオプションがあります。

5. 金額には時点がある。 この記事は2025年1月11日の見積もりです。仕様も価格も契約時期・地域・営業所で変わります。

もう1つ、順番の話も添えておきます。一条工務店には紹介制度があり、展示場へ行く前に登録した方だけが対象です。行ったあとでは受け取れません。特典の中身と申し込みの流れは一条工務店の紹介制度をまとめた記事に書きました。

まとめ｜一条工務店の平屋25.5坪の総額

最後に要点を整理します。

• 我が家の建物工事費は31,064,885円（税込）。25.5坪の平屋、2025年8月入居です。
• 内訳は5区分。本体20,743,380円／建築申請399,600円／付帯2,027,000円／オプション2,585,825円／太陽光＆蓄電池2,485,000円でした。
• 本体だけで全体の約73%。オプションを削っても、ここは動きません。
• 土地の条件で336,000円が後から増えました。残土処分と特別運搬です。
• 初回見積もりから2,526,503円増えました。家を広くしたぶんと、オプションを足したぶんです。
• 外構は別途2,590,000円。建物工事費には含まれていません。
• 坪単価は計算のしかたで122万円にも81万円にもなります。

何にいくらかけたかを細かく知りたい方は、採用した30項目の価格を公開した記事とやめたものをまとめた記事もあわせて読んでみてください。